在房产交易中，回迁房因其特殊性质，其买卖协议书的有效性常常成为买卖双方关注的焦点。回迁房，通常是指政府在进行城市更新或拆迁项目时，为原居民提供的替代性住房。这类房产的买卖，由于涉及到政府政策、土地使用权等多方面因素，其协议书的有效性需要从多个角度进行考量。

首先，回迁房的产权清晰是协议书有效的前提。 在签订买卖协议书之前，买方应确保卖方拥有完整的产权证明，包括但不限于房产证、土地使用证等。如果回迁房的产权存在争议或者不完整，那么相关的买卖协议书可能会因为产权问题而无效。

其次，回迁房买卖协议书的内容必须合法、合规。 协议书中应明确双方的权利和义务，包括房屋的位置、面积、价格、交付时间、违约责任等关键信息。此外，协议书还应符合国家关于房地产交易的法律法规，例如不得违反限购政策、不得涉及非法融资等。

再次，回迁房买卖协议书的签订过程需要符合法定程序。 这包括但不限于双方的真实意愿表达、必要的公证或律师见证等。如果协议书的签订过程中存在欺诈、胁迫等违法行为，那么该协议书也将被视为无效。

为了更清晰地展示回迁房买卖协议书有效性的关键因素，以下是一个简化的表格，列出了影响协议书有效性的主要因素及其解释：

关键因素 解释 产权清晰 卖方必须拥有完整的产权证明，无产权争议。 内容合法 协议书内容必须符合国家法律法规，无违法条款。 程序合规 签订过程需符合法定程序，无欺诈、胁迫等行为。

总之，回迁房买卖协议书的有效性取决于多个因素，包括产权的清晰性、协议内容的合法性以及签订过程的合规性。买方在签订协议前应进行全面的调查和审核，确保所有条件都符合法律规定，以保障交易的顺利进行和自身权益的安全。